Jak wybrać biuro nieruchomości?

Licencja pośrednika nieruchomości  – czy jest potrzebna?

Jak wybrać profesjonalne biuro pośrednictwa? Dlaczego licencja pośrednika nieruchomości jest tak ważna? Fachowa i profesjonalna opieka nad konsumentem powierzającym swój majątek pośrednikowi nieruchomości, to przede wszystkim udokumentowana wiedza pośrednika i jego odpowiedzialność regulowana przepisami i normami. Obecne przepisy zakładają, że przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez jakiegokolwiek wykształcenia, licencji, przygotowania do tak wymagającego zawodu, któremu obywatele powierzają w dobrej wierze swoje interesy. Obecnie wykonywanie tej działalności jest całkowicie „wolne” wymaga jedynie obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Konsumenci najczęściej nie zdają sobie sprawy, że powierzają swoje interesy osobom nawet nie przyuczonym do zawodu, który wymaga ogromnej wiedzy.

W interesie Obywateli RP/klientów/konsumentów nie jest na pewno dopuszczenie do obsługi w tym zakresie podmiotów bez jakiegokolwiek doświadczenia i przygotowania merytorycznego. Powierzanie mienia, stanowiącego nierzadko dorobek całego życia, powinno odbywać się wyłącznie przy udziale profesjonalnych i odpowiedzialnych osób, które dodatkowo podlegają surowej odpowiedzialności zawodowej. Gwarancja właściwego zarządzania nieruchomościami i bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości to ważny element życia gospodarczego.

Ryzyko w transakcjach nieruchomościami przy udziale osób przypadkowych, nieprzygotowanych zawodowo zdecydowanie wzrosło i spowodowało utratę zaufania do zawodu pośrednika nieruchomości. Brak licencji i przygotowania przez biura pośredników z przypadku wpływają bardzo negatywnie na postrzeganie tegoż zawodu przez obywateli USA, UE, obywateli spoza UE, obywateli UE pochodzących z krajów o uregulowanym statusie i przygotowaniu pośrednika, którzy stykając się z osobami przypadkowymi, czy wręcz naciągaczami w sferze pośrednictwa nieruchomościami wyrabiają sobie bardzo negatywne opinie na temat tego sektora, przedsiębiorców zajmujących się pośrednictwem i polskim prawie w tym zakresie.

Zdumienie klientów spoza Polski budzi nierzetelność osób które napotykają w tym zawodzie, a jeszcze większe zdumienie wywołuje fakt, że każdy może wykonywać ten zawód bez szkoły, bez przygotowania, bez uprawnień. Mówią wręcz o dzikim buszu panującym w Polsce w tym zakresie.

Zgodnie z poprzednimi zapisami w ustawie o nieruchomościach, pośrednikiem mogła być osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, którą uzyskiwała w drodze studiów w zakresie nieruchomości, lub studiów podyplomowych. To powodowało skuteczne zdobycie niezbędnej szerokiej wiedzy do prowadzenia działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Ażeby w sposób odpowiedzialny, bezpieczny dla polskiego obywatela, czy obywatela UE , lub spoza UE prowadzić doradztwo, pomoc, usługi w zakresie pośrednictwa w sprzedaży, kupnie, najmie, wynajmie nieruchomościami należy posiadać wiedzę z bardzo szerokiego obszaru prawa i ekonomii( min. ustawy o nieruchomościach, prawa lokalowego, nieruchomości gruntowych rolnych zabudowanych i niezabudowanych, nieruchomości gruntowych z MPZP i bez (Studium ) , prawa budowlanego, aspektów finansowych, notarialnych, analiz rynkowych, funkcjonowania rynku kredytowego, umiejętności czytania aktów notarialnych sprzedaży, ksiąg wieczystych, miejscowych planów zagospodarowania, studium, dzierżaw, prawa pierwokupu, itd).

 Trzeba zaznaczyć, że „licencja zawodowa”, o której mowa w poprzednio obowiązującej ustawie, nie była licencją w rozumieniu ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (DzU z 2004 r., nr 173, poz. 1807). Miała ona bowiem na celu nie tyle pewne koncesjonowanie działalności gospodarczej, co raczej potwierdzenie zawodowych kompetencji. Na taki charakter licencji wskazał Trybunał Konstytucyjny, który w orzeczeniu z 27 marca 2008 r. (sygn. akt SK 17/05 ) potwierdził, że obowiązek posiadania licencji jest zgodny z Konstytucją. Trybunał podkreślił w wyroku, że: „licencja pośrednika w obrocie nieruchomościami powinna być traktowana jedynie jako wymóg, a nie ograniczenie, podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdzała posiadanie przez osobę zajmującą się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami niezbędnych do tego kwalifikacji”.

Z innej strony „system uprawnień zawodowych pośredników, zwanych licencjami, to również system przestrzegania standardów weryfikowany przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej niewłaściwych dla konsumentów praktyk – i postaw zawodowych, które są nieetyczne” – jak wskazał w swojej interpelacji poselskiej poseł Jacek Tomczak. Na ten aspekt oraz na fakt, że każdy, kto spełnia ustawowe przesłanki, może zostać licencjonowanym pośrednikiem, wskazywało wielu posłów, federacji zawodowych w tym środowisko pośredników skupionych m.in. w PFRN).

Kwalifikacje pracowników agencji nieruchomości

Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami powinna być osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wcześniej ob. Owiązującej (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741, art. 179 ust. 2.

Obywatele RP. a także obywatele innych krajów oczekują od pośredników sprawnego i popartego doświadczeniem zawierania transakcji. Zgodnie z badaniami, na które powoływało się warmińsko-mazurskie stowarzyszenie pośredników, 92% respondentów twierdziło, że pośrednik winien być dysponentem licencji.

Zniesienie wymogu licencji przyczyniło się do nieetycznych praktyk na rynku, obniżenia jakości usług oraz wykonywania pośrednictwa przez osoby kompletnie nie przygotowane, a wręcz przez hochsztaplerów.

Zmiana przepisów spowodowała napływ osób zupełnie nie przygotowanych do wykonywania tego trudnego zawodu, nie kompetentnych, co spowodowało nieodwracalne szkody materialne w mieniu wielu osób oraz obniżyło rangę szanowanego w państwach Europy Zachodniej i USA zawodu. Spowodowało ogromny bałagan na rynku nieruchomości.

Federacje i stowarzyszenia zrzeszające pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości, jak i tysiące osób rzetelnie wykonujących te zawody, a także obywatele stykający się z tym środowiskiem są działaniem Państwa Polskiego /odpowiedzialnego ministerstwa, zdumione i nie zgadzają się na dalej trwający status likwidacji zasad funkcjonowania tych profesji, bezprecedensowy w świecie Europy Zachodniej i USA skąd zawód ten został zaimplementowany.   

Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 marca 2008 r. stwierdza, że ˝licencję pośrednika należy zaliczyć do tzw. autonomicznych aktów kwalifikujących, które stanowią potwierdzenie posiadania umiejętności związanych ze specyfiką tej działalności gospodarczej, przy czym nie służą one reglamentacji administracyjnej wykonywania tego zawodu (...) licencja potwierdza jedynie posiadanie przez osobę zajmującą się pośrednictwem niezbędnych do tego kwalifikacji˝. Miażdżące w swej argumentacji względem projektu deregulacji były stanowiska Związku Banków Polskich z 27 marca 2012 r., Pracodawców Rzeczypospolitej Polskiej z 5 kwietnia 2012 r., znanych międzynarodowych instytucji branżowych, jak: Royal Institution of Chartered Surveyors (Wielka Brytania) z 22 maja 2012 r., National Asosiation of Realtors (USA) z 30 marca 2012 r., Conseil Europeen des Professions Immobilieres (UE) z 10 kwietnia 2012 r., stanowisko środowiska akademickiego wyrażonego w zbiorowym liście profesorów z dnia 16 marca 2012 r.

Również opinia przewodniczącego Rady Legislacyjnej stwierdzono, że deregulację ˝należy oceniać z punktu widzenia ryzyka, jakie niesie za sobą wykonywanie tego zawodu przez osoby nieposiadające wiedzy i umiejętności niezbędnych do jego wykonywania (...), trudno sobie bowiem wyobrazić, że osoba z podstawowym wykształceniem będzie gwarantowała profesjonalne wykonywanie obowiązków zapewnienia wykonywania tych zawodów zgodnego z prawem cywilnym, administracyjnym, podatkowym i wymaganiami przepisów o rachunkowości˝. Czy warto zatem było rezygnować z wymagania od pośredników nieruchomości (i zarządców), aby posiadali odpowiednie wykształcenie i udokumentowaną praktykę? A może warto zadać pytanie po co to zrobiono i czemu to służyło?

Zlikwidowanie obowiązkowej licencji dla pośredników zajmujących się obrotem nieruchomościami, w ramach tzw . wielkiego sprzątania w byłym Ministerstwie Gospodarki kierowanym przez Ministra J. Gowina z pakietem o charakterze „deregulacyjnym, dereglamentacyjnym i derogacyjnym” spowodowała bardzo negatywne skutki, tak w obrocie nieruchomościami z punktu widzenia interesów obywateli RP/klientów powierzających swoje majątki i interesy osobom bez właściwych uprawnień zawodowych, jak i zaufania do zawodu pośrednika w Polsce. Uchylono zapisy art. 179-183 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261 poz. 2603).

Godną uwagi jest sposób prowadzenia konsultacji społecznych i międzyresortowych. Zdaniem przedstawicieli ok. 200 branżowych stowarzyszeń wyrażonym w liście z 10 lipca 2012 r. konsultacje społeczne nie odbyły się! Minister sprawiedliwości Jarosław Gowin ogłosił koniec konsultacji w dniu 10 kwietnia 2012 r., natomiast z przedstawicielami środowiska nieruchomości spotkał się w dniu 14 maja 2012 r. i zaznaczył w trakcie spotkania, że ˝nie było to miejsce i czas na merytoryczną analizę regulacji, bowiem taka dyskusja i konsultacja powinna odbyć się w resorcie budownictwa˝. Natomiast pismo Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 26 lipca 2012 r. informuje, że ˝konsultacje społeczne w tym zakresie przeprowadzało Ministerstwo Sprawiedliwości˝. Równie wyczerpujące musiały być konsultacje międzyresortowe, skoro odpowiedzi na zapytanie ministra sprawiedliwości w tej kwestii skierowane w dniu 9 lutego 2012 r. minister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej udzielił już dnia następnego.

Uważam, że w obecnych trudnych warunkach gospodarczych, napływu imigrantów spoza UE poszukujących swego miejsca bytowania w nowych warunkach, niezbędna jest natychmiastowa naprawa ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie przywrócenia wymogów zawodowych osób zajmujących się obrotem nieruchomościami ( licencja, studia), a także dalej idące uregulowania w kierunku ustalenia zasad obrotem nieruchomościami na wzór ukształtowanych systemów w tym zakresie w państwach Europy Zachodniej i USA.

Na dzień dzisiejszy można powiedzieć o systemie bezprawia panującego w Polsce w omawianym zakresie i upadku prestiżu zawodowego.

Jest to kwestia prowadzenia obrotu nieruchomościami rynku wtórnego wyłącznie przez licencjonowanego pośrednika, a także zasady pobierania wynagrodzenia z tytułu wykonywanej usługi na wzór państw Europy Zachodniej, czyli uregulowany poziom wynagrodzenia pobierany wyłącznie od strony sprzedającej lub kupującej.

Uregulowany w ten sposób system prawny w zakresie obrotu nieruchomościami wyeliminuje osoby żerujące na niewiedzy obywateli, tak z kraju jak i z zagranicy, a szczególności kompletnie nie znających polskiego rynku i prawa imigrantów. Wyeliminuje potężny bałagan na rynku nieruchomości wynikłyz likwidacji niezbędnych uregulowań, nadużyć i wielu strat nie znających się na prawie i ekonomie obywateli powierzających swoje majątki osobom z przypadku.

Uregulowanie zasad dotyczących obrotu nieruchomościami przez licencjonowanego pośrednika w pierwszej kolejności to przywrócenie właściwej odpowiedzialności Państwa wobec obywateli zamieszkujących Polskę lub pragnących tu zamieszkać, to przywrócenie poziomu etycznego w Polsce i zasad państwa prawa w tym zakresie. Ewa Syrenicz-Tryburska ( licencja nr 20576)