Czemu warto i opłaca się powierzenie sprzedaży/kupna gruntu ekspertowi?

Szczegóły
Kategoria: Blog
Odsłony: 299

Czemu warto i opłaca się powierzenie sprzedaży/kupna gruntu ekspertowi?

Wsparcie prawne i profesjonalne doradztwo

Profesjonalna opieka nad klientem zgłaszającym intencję kupna nieruchomości gruntowej lub sprzedaży, to czasami prawdziwe wyzwanie dla wielu pośredników z różnych względów. Niewielu tak naprawdę lubi zajmować się tym elementem rynku nieruchomości, a wielu potrafi popełnić znaczące niedopatrzenia.

Potrzebna jest tutaj rzetelna wiedza, uzupełniana na bieżąco i dokładność przy zbieraniu informacji o powierzonej nieruchomości. Więcej też jest wymaganej dokumentacji do zawarcia aktu przeniesienia własności aniżeli przy mieszkaniach czy apartamentach. Dlatego jest to nisza dla pośredników, którzy lubią prawdziwe wyzwania. Jest to też informacja ważna dla klientów, którzy powierzają swoje grunty do sprzedaży, czy dla nabywców, z jakim pośrednikiem poprowadzą swoja transakcję.

Na pośrednictwie w obrocie gruntami można zarobić dużo więcej aniżeli na obrocie mieszkaniami:
np. prowizja 5% plus VAT, ale też dużo więcej trzeba się napracować. Kiedy nie mamy cierpliwości, czy wystarczającej wiedzy plus dobrego notariusza, lepiej się za to nie zabierać. W Internecie wydawane są poradniki, ale i one nie są dokładne. Jest to informacja również dla nabywcy, który wolałby nie płacić prowizji-może go to dużo więcej kosztować. Ale na początek trochę liczb, zanim przejdziemy do istoty organizacji transakcji.

W 2017 i 2018 r. wobec kurczącej się oferty lokali, wzrosło zainteresowanie deweloperów budowaniem banku ziemi. Popyt na grunty miał bezpośrednie przełożenie na ich ceny. W niektórych lokalizacjach w Warszawie wzrosły one nawet o 80%. Szybujące w górę oczekiwania sprzedających nie tylko podgrzały atmosferę na rynku, ale też faktycznie skłoniły kupujących do płacenia wyższych kwot za nabywaną ziemię. Z analizy przeprowadzonej przez JLL w ostatnim kwartale 2017 roku, ponad 60 firm deweloperskich planowało w 2018roku zakupy gruntów o wartości od 10 - 50 mln PLN, a 14 inwestorów było gotowych do nabycia terenów o wartości nawet 150-200 mln PLN. Pomimo głosów z rynku, że z pozyskaniem działek inwestycyjnych jest coraz trudniej, stawki transakcyjne w stolicy spadły przez kwartał o 5 proc. – w ujęciu rocznym to już blisko 20 proc. W I kw. 2018 roku deweloperzy płacili średnio 643,12 zł/mkw. terenu pod zabudowę.

Spore wzrosty pojawiły się jednak pod Warszawą. Średnia cena dla województwa mazowieckiego wyniosła ponad 160 zł/mkw. – to o 5 proc. więcej niż pod koniec ubiegłego roku i 13 proc. więcej niż rok temu. W podobnej sytuacji było także województwo małopolskie – pomimo spadków w samej głównej metropolii, reszta lokalizacji w granicach województwa drożała.

Ponadto duże podwyżki odnotowano w Olsztynie, Lublinie i Łodzi. Najdroższa oczywiście z całego zestawienia jest Warszawa, ale Gdańsk wciąż ją goni pod względem cen gruntów – cena za 1 mkw. wyniosła tam 561,80 zł na koniec I kw. W Szczecinie cena za 1m2 wacha się pomiędzy 250,00 zł a 100,00 zł za 1m2 w zależności od dzielnicy i atrakcyjności położenia.

Charakterystyczne jest pojawianie się małych firm developerskich wykupujących ziemię pod budowę osiedli domów jednorodzinnych, czy bliźniaków na obrzeżach miast. Stanowią oni konkurencję dla rynku wtórnego oferując nieruchomości gruntowe zabudowane nowymi domami /bliźniakami w cenie finalnej, konkurencyjnej w stosunku do rynku wtórnego.

Co klient powinien wiedzieć o nieruchomości, którą pomagamy mu sprzedać lub kupić?

Podejdę do tematu praktycznie. I tu mamy jak zwykle dwie strony. Przede wszystkim nigdy nie ukrywamy prawdy, co do nawet najtrudniejszych elementów, jak np. podmokły grunt. Sprzedaż takiej nieruchomości jest możliwa jeśli klient jest zauroczony miejscem, POZOSTAJE KWESTIA NEGOCJACJI ceny o wysokość nakładów związanych z budową domu na takim gruncie. Wiem co mówię, gdyż mam taką transakcję swoim archiwum.

Powinien też wiedzieć, jakie są obowiązujące przepisy w zakresie obrotu gruntami. Wszystko można sprzedać ale różnorodne są drogi prowadzące do celu. Trzeba wiedzieć, kiedy możemy sprzedawać bez problemu, a kiedy trzeba pytać KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedajemy bez problemu do 3000 m2 gruntu niezabudowanego, a zabudowanego do 5000 m2. I tu mamy też kilka pułapek:

  • Ważne od kogo sprzedający nabył ziemię: od osoby fizycznej, od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, itp. To warunkuje etapy dochodzenia do umowy przeniesienia własności. Na 17,7 tys. wniosków nie rolników złożonych do KOWR, 14 tys uzyskało zgodę. Na poziomie gmin proces wydania decyzji trwa ok. 30 dni w przypadku gruntu pierwotnie nabytego od Skarbu Państwa a nie przekraczającego 3000 m2 obszaru.

  • Warto zwrócić uwagę, czy grunt nie ma oznaczeń świadczących, iż trzeba zwrócić się o zgodę Lasów Państwowych, które mogą mieć prawo pierwokupu (do nadleśnictwa). Tu zazwyczaj wystarczy: zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu, i że w odniesieniu do działki nie była wydana decyzja w myśl art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września o lasach, co czasami może być ruchem zbyt późnym na 7 dni przed aktem notarialnym. W przypadku Ls trzeba wiedzieć, że umowa będzie warunkowa do czasu otrzymania zgody.

  • Sprawdzamy, czy działka, którą nabywca chce kupić jest rolna, przeznaczona na łąki albo pastwiska, czy budowlana. Dowiadujemy się, jak zagospodarowane zostaną sąsiednie działki i jakiego typu inwestycje tam powstaną: sportowe, usługowe, a może przemysłowe.

  • Sprawdzamy przeznaczenie gruntu: w najlepszej pozycji są ci, którzy posiadają grunty, dla których opracowano Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego z przeznaczeniem na cele budowlane lub co do, których wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 

  • Studium, gdy nie ma Planu- znajdują się tam informacje o położeniu obszarów przeznaczonych pod zabudowę, o przebiegu głównych szlaków komunikacyjnych, terenów chronionych. Można sprawdzić przeznaczenie terenów sąsiednich i ocenić ewentualną szansę na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie można jednak zapominać, że ustalenia zawarte w studium nie są wiążące dla władz gminy.

  • O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może wystąpić każdy, zarówno właściciel planujący sprzedaż, jak i osoba zainteresowana kupnem działki .

  • Zaświadczenie dot. informacji o objęciu obszarem rewitalizacji lub obszarem Specjalnej Strefy Rewitalizacji nieruchomości.

  • Standardowe dokumenty: wypis, wyrys, mapa zasadnicza, decyzja o podziale gruntu ( nie zawsze potrzebna), o których każdy pośrednik nieruchomości wie. Czasami istnieje konieczność podpowiedzi sprzedającemu o możliwości podziału gruntów i procedurach. Pośrednik-specjalista od gruntów współpracuje z geodetą, geologiem (odwierty).

Na dzień dobry, kiedy usiądzie przy naszym stoliku potencjalny klient sprzedający grunt, umiemy pokazać bez problemu na Geoportalu położenie jego nieruchomości gruntowej dysponując nr działki i obrębem. Umiemy się poruszać , co tematów związanych z zapisami w KW nt. ewentualnej służebności drogowej lub udziału w drodze, a jeśli klient nie podjął decyzji, umiemy mu doradzić, co najlepiej się opłaca. Umiemy znaleźć w MPZP jeśli jest przeznaczenie DWD.

Na pewnym etapie rozmów klient zaczyna dostrzegać, że ma do czynienia z profesjonalistą i warto mu powierzyć na sprzedaż nieruchomości na wyłączność. Dzieje się tak, kiedy jesteśmy w stanie mu pokazać dotychczasową naszą pracę: Zdjęcia z drona, filmy, udaną sprzedaż. Czasami znaczek WGN 0% prowizji kupującego spina umowę na wyłączność. Umiemy wytłumaczyć dlaczego 5% prowizji a nie 3%. Klient bez problemu zapłaci nam kiedy widzi, że umiemy poruszać się w gąszczu dokumentów, przepisów i z jego upoważnienia odciążymy go załatwianiem dokumentów do transakcji.

Dla jakiego pośrednika jest ten rodzaj nieruchomości: takiego który nie lubi siedzieć za biurkiem, „kocha biegać po łąkach”, jest dociekliwy, profesjonalny. Klient to czuje. W zamian ma lepszą prowizję.

Większy zysk na sprzedaży nieruchomości

Warunkiem udanej sprzedaży przyjętego gruntu jest jej promocja – gdzie nasz grunt zobaczy potencjalny klient. Potencjalny klient kupujący zadzwoni do nas kiedy zobaczy nieruchomość na:

  • Portalach powszechnie odwiedzanych przez klientów w kolejności tj.: MORIZON ( portal odwiedzany często przez nabywców z zagranicy) OTODOM, OLX, Gratka, Sprzedajemy, Domiporta, Oferty net, własna strona.

  • Banery, filmy YOUTUBE z zaznaczonymi terenami, zdjęcia najlepiej z drona.

  • Komercyjne portale np. Komercja 24 Grupy WGN

Już niedługo według zapowiedzi Ministerstwa Rolnictwa będziemy mogli sprzedawać grunt rolny do 1 ha od rolników, a także projekt zmian przewiduje całkowite wyłączenie spod reżimu ustawy grunty rolne leżące w granicach administracyjnych miast. Dzięki temu łatwiejsze stanie się pozyskiwanie ich pod inwestycje budowy jednorodzinnej i mieszkaniowej.

Z ustawy ma zniknąć wymóg "rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej", który dziś musi spełnić osoba planująca kupić ziemię od rolnika. Zamiast tego będzie musiała zobowiązać się do podjęcia takiej działalności oraz uzyskać pozytywną opinię właściwego wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego. Zgodnie z projektem okres, przez który świeżo upieczony rolnik indywidualny musi prowadzić gospodarstwo, zanim zdecyduje się je sprzedać, ma być skrócony z 10 do 5 lat. Dlatego pośrednictwo w obrocie gruntami staje się co raz bardziej atrakcyjne.

Ceny działek budowlanych i gruntów

Nieruchomości gruntowe fenomenalnie sprzedawały się w okresie pandemii. Nastąpiła znacząca podwyżka cen. Od października 2022 na rynku działek znaczne podwyżki to już rzadkość.     (opracowanie nieruchomości-on line) Sytuacja w segmencie działek budowlanych w stolicach regionów staje się coraz bardziej stabilna. Można tak uznać, ponieważ w połowie miast wojewódzkich korekta średniej ceny ofertowej wyniosła dosłownie kilka złotych w górę lub w dół. Jedno miasto zanotowało też wyraźną obniżkę – to Łódź, w której średnia cena spadła z 348 do 286 zł/mkw. Uwagę zwracają również dane płynące z Warszawy, ponieważ po raz pierwszy od jesieni 2021 r. zaobserwowano tam kwartalny spadek średniej ceny ofertowej (chociaż nieznaczny, z 726 do 713 zł/mkw.). Jeśli chodzi natomiast o podwyżki, to bardziej zauważalne korekty średniej ceny ofertowej zanotowano tylko we Wrocławiu (z 441 do 496 zł/mkw.) i Toruniu (z 453 do 486 zł/mkw.)

Metr działki w gminach ościennych jest oczywiście wyraźnie tańszy niż w głównym mieście regionu. Oto najczęstsze zakresy cenowe spotykane w gminach w wybranych aglomeracjach miejskich.      Aglomeracja warszawska: Warszawa – 713 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 120 do 680 zł/mkw.  Aglomeracja krakowska: Kraków – 444 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 130 do 350 zł/mkw.  Aglomeracja łódzka: Łódź – 286 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 100 do 160 zł/mkw.  Aglomeracja trójmiejska: Gdańsk – 532 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 130 do 570 zł/mkw.  Aglomeracja poznańska: Poznań – 559 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 200 do 480 zł/mkw. Aglomeracja wrocławska: Wrocław – 496 zł/mkw., gminy podmiejskie – od 130 do 330 zł/mkw.